賃貸物件を探すに知っておくべきポイントを大公開。
業界的には当たり前、賃貸物件を借りる側が知らない情報を一挙大公開します。
ポータルサイト(SUUMO/ホームズ等)におとり物件？
おとり物件とは、満室なのに空室があるとして情報を掲示している状態です。
宅建業法では禁止されていますが、悪質な不動産業者が居ることは確かです。
昔は、地元の不動産会社を知っていて(または紹介されて)、不動産会社に行って物件を紹介してもらうのが主流でしたが、今はネット社会です。
借りたい人が好みの物件をネット上で探せる時代になったため、ユーザーは「どこの不動産会社に行くか」ではなく、「どこの物件を見たいか」で不動産会社を決めています。
つまり、良い情報を掲載している不動産会社に行くのです。
という事は、既に決まっている物件(=良い条件の物件)の情報を掲載して、店頭に足を運んでもらう様にすれば、似たような物件を勧めることができ、結果として報酬(仲介手数料)がもらえるわけです。
正直なところ、これは防ぎようがありません。
満室かどうかはユーザーからは分からないからです。
ポータルサイトから問い合わせし、店頭に行った際に「先程決まってしまった」と言われた場合は、気持ち半分疑いましょう。
※繁忙期は本当に直前に決まる事もあるので…
その後、あまりにもかけ離れた物件を紹介してくるようであれば、次に紹介する「ADがもらえる物件」を紹介してきている可能性があるため、注意が必要です。
AD(広告宣伝費)が多くもらえる物件がある？
ユーザー側からすると、「なんでこんな物件紹介してくるんだろう？」と思う様な物件を営業から紹介されることはありませんか？
不動産仲介の業務は、繁忙期に集中します。
繁忙期は休みが取れないほど(労働基準法的に大丈夫かはさておき)。
逆に、繁忙期以外は仲介手数料だけではやっていけない不動産会社もあり、一般的には賃貸仲介の他に管理業務を行って安定的な収入を得ている会社がほとんどです。
賃貸仲介の場合、繁忙期は売り上げがガツンと上がりますが、それ以外の時期はノルマとの勝負。
売り上げがたたずに辞めていく社員も多いと聞きます。
賃貸仲介の場合、仲介手数料として最大1ヶ月分の家賃+税を報酬として受け取ることができます。
そのため、家賃が大きい物件を成約すると仲介手数料(=報酬)も大きくなるわけです。
しかし、中にはAD(広告宣伝費)を支払いますという物件が存在します。
通常、不動産業者から建物所有者(大家さん)に対して、ポータルサイトへの掲載費用やチラシ作成費などの報酬を請求することはできませんが、建物所有者(大家さん)から「広告費を支払うからどんどん広告してくれ」という分には問題がない事になっています。
※不動産業者から請求しなければOK
つまり、建物の状態が悪い物件や競合に勝てない物件、何らかの理由がある物件、家賃が安い物件に関して、AD(広告宣伝費)が家賃の2ヶ月分支払われるとなれば、家賃が高い物件1部屋を決めるよりも先にADが多い物件を勧めたくなるのです。
例を出しましょう。
Aマンションは家賃10万円。設備も立地も申し分ない物件です。ADはなし。
Bマンションは家賃7万円。設備は良いですが、お客様の要望である駅徒歩10分からは外れており、バスで10分。ADは1ヶ月分。
Aマンションで成約すれば、仲介手数料10万円+税で11万円が報酬となります。
Bマンションで成約すれば、仲介手数料7万円+税で7.7万円。ここにAD1ヶ月が乗り7.7万円+7.7万円。15.4万円の報酬となります。
おそらく、Aマンションを提示すれば即決でしょう。
しかし、賃貸仲介の報酬が高いのはBマンション。まずはBマンションをあててみて、決まればラッキー。
決まらなければAマンションでクロージングする流れが完成です。
ユーザー側では分かりえない話ですが、実際にある話です。
営業マンが「良い」という物件は、営業マンにとって都合が「良い」物件であることに気を付けてください。
仲介手数料は本来家賃の半額で良い？
これは有名な話かもしれません。
先程も「賃貸仲介の場合、仲介手数料として最大1ヶ月分の家賃+税を報酬として受け取ることができます。」と記載しましたが、「最大」という点がポイントです。
賃貸仲介の報酬には上限があり、特段の定めがない限りは以下の様に設定されています。
| 物件種別 | 報酬額(税抜) | |
| 貸主 | 借主 | |
| 住居用の建物(住まい) | 賃料の0.5ヶ月分以内 | 賃料の0.5ヶ月以内 |
| 依頼者の承諾がある場合は、いずれか一方から賃料の1ヶ月分以内を受け取ることができる。ただし、この場合も貸主と借主から受ける報酬の合計額は、賃料の1ヶ月分以内でなければならない。 | ||
| その他の物件 | 賃料の1ヶ月分以内 貸主と借主から受ける報酬の合計額が、賃料の1ヶ月分以内であれば、それぞれから受ける報酬額に特に制限はない。 |
|
※仲介手数料は消費税の課税対象なため、別途消費税がかかります
上記の表のうち、黄色い線を記載した箇所に注目してください。
賃貸仲介の報酬として最大1ヶ月というのは「貸主から0.5ヶ月分」と「借主から0.5ヶ月分」の合計1ヶ月分を指します。
ただし、報酬を支払ってくれる方の合意があれば賃料の1ヶ月以内であれば、受け取ることができるという文言があるため、一般的な重要事項説明書や賃貸借契約書には、1ヶ月分の賃料を支払うことに合意するという旨の一文が入っています。
これは合意しなければ、賃料の0.5ヶ月分を支払うだけで構いません。
ただし、一部の不動産会社では借主から賃料の0.5ヶ月分しか頂きません！というのぼりを立ててやっているところもあります。
※当たり前の話をしているだけなんですがね
敷金と敷引きって何が違うの？
敷引きという単語を聞いたことがあるだろうか？
主に西日本の文化で、この敷引きは注意が必要です。
敷金
部屋を退去するときの原状回復（生活でできてしまった傷などを直す）費用として、入居前にあらかじめ払う準備金のようなお金です。基本的には、原状回復にかかった費用が差し引かれたお金が戻ってきます。
敷引き
預けた敷金の一部を返金しない特約のことです。「戻ってこない一時金」扱いの為、礼金と同じ特性があるものと捉える必要があります。
礼金
文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。
戦後の時代は、家を探すのが大変で、大家さんに対してお礼をするという風習が「礼金」と言われています。
しかし、昨今では都市部への人の集中と、少子高齢化の兼ね合いから空室も増え続けており、礼金の文化はなくなりつつあります。
どちらかというと、大家さんが弱い立場になりつつあり、退去時の原状回復費用として預かっている敷金すら取らないという物件も増えてきています。
敷金がゼロの物件は、退去時の条件をチェックしておく事が大事？
先程も記載しましたが、最近増えてきたのは敷金がゼロの物件。
敷金とは、退去時に部屋を原状回復する費用として大家さんが預かっておく費用の事で、原状回復費用と差引して残りを返金されます。
(中には滞納保証金としての役割を持たせる大家さんもいますが、ここでは割愛します)
しかし、敷金がない物件だと、退去時の原状回復費用を大家さんが負担するのでしょうか？
実は違うケースが多いのです。
契約時に重要事項説明書や賃貸借契約書をしっかりと読んでください。
退去時費用についての記載がある可能性があります。
退去時クリーニング費用とか、原状回復費用という記載がある場合は要注意です。
初期費用ゼロに騙されるな！入りやすく、出づらい物件！
通常、引っ越しをする際にはお金が多くかかりますよね。
敷金・礼金・保証金・当月家賃・前家賃・仲介手数料・保険料などなど…。
そんな中に「敷金礼金ゼロ。初月賃料無料。鍵交換費用オーナー負担」といった文言があったら、とても魅力的ですよね。
引っ越しに掛かる費用が抑えられる！！
しかし、一度待ってみてください。
そこまでして入居させたい物件ってどんな魅力があるのでしょうか？
リフォームしたばかりで綺麗な物件であるなら、大家さんは高額なリフォーム費用をかけたでしょう。
大家さんとして考えれば、初月賃料無料だとしてもすぐに入居してもらえれば、決まるか分からない1ヶ月後に入居してもらうのと変わりありません。
そのため、少しでも早く入居してもらうために支出をいとわないのです。
とはいえ、一度入ってもらった方には長く住んでもらいたいのはどのオーナーも同じかと思います。
お金をかけて早く入ってもらったのに、すぐ退去されない仕組みとして、重要事項説明書や賃貸借契約書には短期違約金という条文が入っていることがあります。
「〇年以内に退去する場合は、家賃〇ヶ月分をお支払いいただきます。」というやつです。
基本的に、契約書に記載されている内容は、それに従う必要があります。
知らなかったでは通されませんので、契約時には必ずチェックをしましょう。
【まとめ】不動産雑学は知っていて損はない
不動産は専門性が高く、業界の人でないと裏の話まで知らないという事もありますが、それは不動産業界の人間が一般公開したくない情報が多くあるからです。
賃貸に限らず、不動産売買仲介も売買代金に対して報酬額が変わります。
思っていたよりも支払いが高額になったという事もあり得ますので、不動産に関する知識はどんどん取り入れておきましょう。
いつか自分の身を守ることにつながります。