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【初心者必見】不動産投資の危険性(知識と覚悟はあるのか)

恐ろしいタイトルですが、投資に危険はつきものです。
「100%稼げる」とか「安定した投資」なんていうものはありません。

ぼくも不動産投資に関わる仕事をしていたので、不動産投資を始めようとしている方の心に響けば、と思って記事を書きたいと思います。

区分マンションの不動産投資は稼げる?

区分マンション例

そもそも不動産投資は稼げるのでしょうか?

一般的に、区分マンション投資は稼げません

区分マンション投資でのセールストークは以下のようなものだと思います。

区分マンションのセールストーク

  • 老後の資金の為に不動産投資を!価格の安い区分をお勧めします。
  • 毎月、多少の手出しはありますが、年金と思って!支払いが終わればあなたの所有物です!
  • 区分1部屋だと退去のリスクがあります。リスク分散のために2部屋目を買いませんか?
  • サブリース付きの物件ですので、入退去のリスクはありません!

気を付けてください。
これら、全部騙されています!

老後の資金にならない!区分マンションの長期保有は危険!

老後、年金がもらえるか分からない時代です。
少なくとも、今現在年金をもらっている方よりももらえなくなる事は、ほぼ間違いないでしょう。

しかし、区分マンションを投資として購入し、それを老後の資金になると思っている方がいるのであれば、それは間違いです。

今、あなたは30歳だとしましょう。
30年のローンを組んで3500万円の都内の築15年の区分マンションを購入したとします。
家賃は19万円取れていると仮定しましょう。(表面利回り6.5%)
ローン返済時、あなたは60歳です。
返済が終わり、ここからいよいよ年金の代わりに不動産の収入が入ってきます!

 

kotopapa
年金の代わりに家賃が入ってくるなら区分マンション買ってて正解じゃないか

 

と思われた方。間違いです。

分かりやすく考えるため、金利は3%の固定金利として計算します。

3500万を360回(30年)、金利3%(全期間固定)で返済するので、毎月147,561円を銀行に返済します。
購入時の修繕積立金は1万円、共益費1万円、管理費を家賃の5%として計算すると、
支出は以下の通りです。

返済額(月)147,561円
修繕積立金(月)10,000円
共益費(月)10,000円
管理費(家賃の5%)9,500円
支出合計177,061円

毎月、12,939円の黒字になります。

つまり、360ヶ月(30年)で466万円のプラスになる計算です。

 

本当にそうでしょうか?

実はこの計算は、常に入居している場合の数字であることと、家賃の下落率を考慮していない数字であるため、実際にはこの通りになりません。

実際にはどうか

4年毎に2ヶ月空室期間があると仮定します。
平均して1年に0.5ヶ月の空室期間として計算すると、入居率は95%です。

また、賃料の下落率は5年毎に2.5%として計算します。

期間下落後の月額賃料95%入居時の月額賃料
0年~5年190,000円180,500円
5年~10年185,250円175,988円
10年~15年180,619円171,588円
15年~20年176,104円167,299円
20年~25年171,701円163,116円
25年~30年167,408円159,038円

それぞれの期間の月額収支は以下の通りです。

期間95%入居時の月額賃料月単位の支出月額収支
0年~5年180,500円176,586円+3,914円
5年~10年175,988円176,360円-372円
10年~15年171,588円176,140円-4,552円
15年~20年167,299円175,926円-8,627円
20年~25年163,116円175,717円-12,601円
25年~30年159,038円175,513円-16,475円

それぞれの月額収支を5年間(60ヶ月)に直し、足し合わせると30年間で-232万円になります。
30年間入居率平均95%でこれです。

更に、固定資産税・都市計画税、室内の修繕費用、入退促進費用などがかかるほか、通常、修繕積立金は年を重ねるごとに増えていくため、収支はもっともっと悪いはずです。

ローンを払い終えて売却すればいいのでは?

手出しが当たり前の区分マンション投資」と言われて買っている方もいるかもしれません。
ローンを払い終えたら売却しても良し、住んでも良し。
そんなうたい文句もありますが、これも間違い。

よく考えてください。

30年かけてローンを返済し、手元に残ったのは購入時の築年数+30年のマンション
保有期間中は手出しが当たり前だったため、まともな室内修繕もできず、設備はボロボロ

高く売れますか?
自分が住むためにいくらの修繕費用をかけますか?

実際にはプラスになることなどほとんどないのです。
正直、区分マンションでプラスになる投資があったとするならば、2010年~2014年くらいの間に購入し、スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件が起きるまでの間に売却をした「短期保有の方」くらいだったと思います。
※2015年頃~かぼちゃの馬車事件が起きる直前に買った方はご愁傷様です

区分マンション投資のまとめ

結果、区分マンション投資は正直厳しいというのがぼくの感想です。

とはいえ、金額が比較的小さいため、取り扱いしやすい点で考えるのであれば、初心者には魅力的に見えてしまいます。

しかし、ぼく個人としては区分マンション投資は「自己資金で買える範囲」の物件に限った方が良いと思います。

 

kotopapa
区分マンション投資はローリターンなので、無理するべきではないね!

 



一棟マンション・アパートの不動産投資は稼げる?

個人的にはこちらの方が稼げると思います。

ただし、こちらも無理をして都心の一等地に買う必要はありません。
融資を受けて買うのであれば、金利と相談して適正な利回りで購入することをオススメします。

都心の一等地を買っているのは「現金を持て余して銀行に預けておくより金になる」という人たちです。
融資を受けてまで買う必要はありません。
(何しろ利回り3%台とかの世界ですから…)

空室に対するリスクを対策打てるのであれば、地方の物件なんかは利回りも高くてオススメです。
最近は融資が出づらくなったので、買いたくても買えない状況ではありますが。

一棟マンション・アパートには一定支払いの共益費がない

通常、分譲マンションの場合、共用部を使うための費用=共益費が支出項目として存在しますが、一棟まるごと所有するのであれば、管理組合がないため、マンションの所有者が共益費の支払いをします。
そのため、場合によっては共益費が収入に代わる可能性があります。

例えば、アパートの場合、共益費としてかかるのは、共用部電気代、貯水槽メンテナンス費用など。
これらは基本的に固定費の為、人の増減によって金額が変わりにくいものです。
もちろん、エレベーターがあれば、エレベーターの電気代の様に使用頻度によって金額が変わるものもありますが、通常、共用部の費用はほぼ固定費です。

ということは、入居が多ければ多いほど、共益費も収益になり得ます

その点が区分と一棟物の違いかと思います。

最終的には自己責任

不動産屋に騙されて買ったとか、うまい話に乗ったために借金地獄になったとか、不動産投資を扱っているといろいろな相談があります。

しかし、ぼく個人としては、「最終的に判断したのはあなたです。責任はあなたにあります。」と言いたいです。

不動産屋は「自らの売り上げ」の為に営業をし、(言葉が悪いですが)カモに物件を売りつけます。

正直、ぼくはこういった営業をしたことはないので、どの様にやっているかはわかりませんが、話を持ち掛けられて、「納得」し、「購入の決断をした」のはあなた自身で、それは誰から見てもそう映ります。

何かあった時に、「不動産屋の方が儲かると言ったので」は通用しません。

投資は自己責任です。

ただし、本当に不動産屋の営業が「ここは必ず儲かります」といったのであれば、宅建業法違反です。
根拠のない事を伝え、その気にさせる行為は業法違反ですので、売買契約書に記載されている保証協会へ連絡してください。

もちろん、証明には証拠が必要ですが。

とはいえ、先程から申し上げている通り、「必ず」はありません。

リニアの計画がなくなる可能性もありますし、東京オリンピックの競技もなくなるかもしれません。
(少なくともマラソンは札幌になりましたしね)

どこまでのリスクを取り、どこまでの想定をするか。
これに尽きます。

相手は「不動産を買わせたいプロ」です。
もちろん法には触れないように言葉巧みに口説いてきます。
この時、知識を持ち合わせていること
あとは自分のなかでリスクを想定して、覚悟を決めること

この2点を持ち合わせた方は、ぜひ不動産投資をしてください。

知識と覚悟がある人にとっては、不動産投資はローリスクなものになるでしょう。

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