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失敗しない土地探し!はじめてでも失敗しないためには

注文住宅を建てるために土地探しは必須ですね。
理想の暮らしを手に入れるために調査は怠ってはいけません。
ここでは、土地の探し方、選び方について解説します。

土地探し・土地選びのポイント

エリアの探し方については、別記事にて取り上げようと思います。
今回は土地探しのポイントについて深く見ていきましょう。

土地を探す際はどの様なケースがあるでしょうか。

土地探しのケース

  • 売地の看板
  • 不動産販売のポータルサイト(SUUMO、Holmesなど)
  • 街の不動産屋さん(仲介)
  • 建築を依頼するハウスメーカーやビルダー、工務店

実際に探す際、どういった点について注意すればいいか、洗い出してみました。



土地を探すうえでの優先順位を決める

注文住宅を建てるにあたり、譲れないポイントがあるはずです。
皆さんの「譲れないポイント」はなんでしょうか?

例えば…

  • 広い庭が欲しい
  • 土地の形は綺麗な四角が良い
  • 駅に近い方がいい

 

kotopapa
ぼくは庭が欲しかったので、形よりも広さを取ったよ!ただ、車を停めたかったので旗竿地はたざおちは避けて探しました!

 

旗竿地とは

旗竿地とは、道路の入口から細い道を入った先に開けた土地がある形状を言います。旗の竿のような形をしていることから。
なお、道路に面した土地は2m以上ある必要があり、2m未満の場合は一般的に建物を建てることができません。

建物に対する制限、規制をチェックする

用途地域

市街化区域では13種類の「用途地域」によって、その土地に建てられる建物の種類や規模が制限されています。

参考

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第二種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第二種住居地域
  7. 準住居地域
  8. 田園住居地域
  9. 近隣商業地域
  10. 商業地域
  11. 準工業地域
  12. 工業地域
  13. 工業専用地域

上記の1~8までを住居系、9・10を商業系、11~13を工業系と呼びます。

(1)住居系
1~8の地域のどれかに指定された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。
住環境が優先されている用途地域です。

(2)商業系
9・10の2地域が「商業系」になります。
主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。

(3)工業系
11~13の3地域が「工業系」になります。
主に工場の利便性を高める地域になります。

駅周辺を希望される場合、都心部では一般的には商業系の地域である事が多い。
この場合、隣にビルや商業施設ができたり、階層の高いマンションができて日当たりが悪くなってしまうことも想定されるため、用途地域は必ず確認しよう。

 

kotopapa
購入したいエリアの用途地域が何になっているか、十分に確認しよう。

 

防火地域・準防火地域

防火地域・準防火地域に建てる建物については、制限がかかってきます。
例えば、準防火地域で延焼ライン内のサッシは防火仕様にする必要があります。

建築の際に費用にかかわってくるポイントです。
購入を検討する土地を相談する際に確認しましょう。



土地によって家の規模や形に制約がかかる

建蔽率(けんぺいりつ)・容積率

土地に建てられる建物に関して、上限が設定されている。
建築面積の上限(土地を上から見下ろした際の土地に対する専有率)を建蔽率けんぺいりつ、各階の床面積の合計が土地の広さに対する割合を容積率という。

その他、北側斜線制限や高さ制限など、建物を建てる上で影響してくる制限が存在するため、希望する建物の形が建てられるかどうか、必ず確認しましょう。

土地の形

一般的には四角い形が無駄なく使えるため、家を建てやすいです。
その分、一般的には価格も高くなりがちです。

相場より安く土地を買うなら、多少形が悪い土地(三角地・台形地)や、台地、旗竿地が挙げられる。

三角地は無駄なスペースができがちだが、花壇を作って楽しむ等、使い方を考えることで有効活用できる。

台地は土砂災害警戒区域等に指定されていないか、必ずチェックしよう。
昨今、台風や大雨、地震の影響で土砂崩れが多発しているため、十分注意が必要だ。
しかし、部屋から望む景色は格別であり、別荘地として売買されるケースもある。

旗竿地は、車の通りがない「囲まった場所」に家が建立つため、静かである。
しかし、四方を家に囲まれた場所である場合は、風通しが悪かったり、車が縦列駐車になったりするケースがある。
また、建物が建てられる場所が限られることが多く、自由な間取りにしづらいケースが多い。

仲介業者?工務店?どこに相談するべきか

不動産のプロである、仲介店に聞くのが一番良いと思うが、如何せん仲介手数料で売買価格の3%+税を持っていかれる。

そこで、一般的に流通している不動産の情報であれば、建てる予定の工務店に相談するのをオススメする。
中には「非公開」の案件もあるが、非公開にしている案件は「仲介業者が売主と買主からそれぞれ仲介手数料をもらいたい」という案件であるケースがほとんどだ。
非公開案件は「すぐに売れる」と仲介店が判断したからこそ、公開しないのであって、確かに良い案件であることは間違いない。
しかし、割高であったり、価格交渉は効きづらい。

一般的には売れづらい土地の形をしている場合であれば価格交渉がしやすい他、工務店は土地の売買で儲けようとしていないため、「分かれ」として工務店が仲介に参加すれば買主は仲介手数料を支払う必要はなくなるのだ。
この時、ポータル等であなたが見つけた案件は、仲介業者に問い合わせせず、工務店経由で問い合わせする様にしよう!
そうすることで、工務店に仲介に入ってもらうことができるようになる可能性があります!

ポイント

流通している情報であれば、仲介手数料で稼ぐ必要がない工務店に仲介に入ってもらい、仲介手数料を削減する(3,000万円の土地であれば、仲介手数料は99万円になる)



【まとめ】プロに相談するべき!でも自分でも調査はするべき!

あなたは、自分が住み続ける土地探しを人任せにできますか?

確かにプロに相談するべきではありますが、買った後に知らなかったでは済みません。
もちろん、購入時に重要事項説明を受け、土地に関する情報はすべて開示していただけますが、内容を知らないと話も理解できないと思います。

しっかりと事前知識を付け、有意義な土地探しをしてみてください。

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